不動産投資の始め方
不動産投資は「高額な買い物」かつ「長期戦」なので、始め方を間違えると後々の修正が難しくなります。
ここでは最初の一歩から購入後の運用まで、順を追って整理します。
1. ゴールを明確にする
まずは「なぜ不動産投資をするのか」をはっきりさせます。
目的によって選ぶ物件や資金計画が大きく変わります。
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安定した家賃収入（インカムゲイン型）
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将来の値上がり益（キャピタルゲイン型）
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節税・相続対策
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老後の収入源づくり
2. 基礎知識を学ぶ
最低限これらは押さえておくと失敗確率が下がります。
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利回りの種類
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表面利回り（家賃収入 ÷ 物件価格）
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実質利回り（家賃収入 − 経費 ÷ 物件価格）
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融資の仕組み（金利、期間、返済方式）
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経費の種類（固定資産税、管理費、修繕費など）
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エリア選定の考え方（人口動態、需要と供給、再開発計画）
3. 資金計画を立てる
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自己資金の目安
一般的に物件価格の10〜30％を頭金として用意 -
融資可能額の確認
年収・職業・資産状況で上限が決まります -
キャッシュフロー試算
家賃収入からローン返済・経費を引いた後、毎月プラスになるか必ず確認
4. 市場調査と物件探し
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エリア選び
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大学・駅近・再開発エリアは空室リスクが低め
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人口減少地域は将来の売却が難しい
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物件タイプ
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ワンルームマンション（少額から、管理は楽）
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ファミリー向けマンション（一戸の利回りは低め）
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一棟アパート（規模は大きいが管理負担も大）
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商業物件（リスクは高いが収益性も高い）
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5. 購入までの流れ
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不動産会社やポータルサイトで情報収集
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現地見学・賃貸需要の確認
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融資事前審査
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売買契約・重要事項説明
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金銭消費貸借契約（ローン契約）
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決済・引き渡し
6. 購入後の運用
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管理会社選び
家賃回収・入居者対応・修繕手配を代行 -
家賃設定の見直し（相場より高すぎると空室率UP）
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定期的なメンテナンス（資産価値維持のため）
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確定申告（青色申告で節税メリット）
7. 失敗を避けるコツ
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高利回り物件でも空室が多い地域は避ける
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修繕費の見積もりを甘く見ない
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融資条件は複数の金融機関で比較
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「売却出口戦略」を購入前から考える
