一棟収益マンションを購入するときに重視したい5つのポイント
一棟収益マンションを購入するときに重視したい5つのポイント
一棟収益マンションを購入する際、つい「利回りが高い」「価格が安い」といった数字に目が向きがちです。
もちろん利回りや価格は非常に重要ですが、実際の不動産投資では、それだけで判断すると購入後に想定外の空室や修繕費が発生し、思ったほど収益が残らないケースもあります。
有限会社スリーエーコーポレーションでは、京阪神エリアを中心に一棟収益マンションなどの取得・運営・売却を行っています。
今回は、私たちが一棟収益マンションを購入するときに特に重視している5つのポイントをご紹介します。
1．利回りだけで判断しない
一棟収益マンションを検討する際、最初に確認する数字のひとつが「利回り」です。
しかし、表面利回りが高いからといって、必ずしも収益性の高い物件とは限りません。
実際には、
・空室率
・管理費
・修繕費
・固定資産税
・保険料
・共用部の水道光熱費
・将来必要になる設備更新費
など、さまざまな費用が発生します。
そのため、表面利回りだけを見るのではなく、購入後にどの程度の収入が残るのかを考えることが重要です。
また、現在の利回りだけでなく、「今後収益を改善できる余地があるか」という点も大切です。
例えば、空室が多い物件であっても、募集条件や設備、共用部を見直すことで入居率を改善できる可能性があります。
2．立地と賃貸需要を確認する
収益物件では、立地条件も非常に重要です。
駅からの距離だけでなく、
・周辺の人口
・企業や学校の有無
・スーパーやコンビニなどの生活利便施設
・入居者の年齢層
・単身者向けかファミリー向けか
・周辺の競合物件
なども確認します。
特に重要なのは、「現在入居者がいるか」だけではなく、退去が出たあとに次の入居者を確保できるかという点です。
現在満室の物件でも、周辺相場より家賃が高かったり、設備が競合物件より劣っていたりすると、将来的に入居付けが難しくなる可能性があります。
一方で、空室がある物件でも、周辺にしっかりと賃貸需要があれば、募集方法や修繕によって改善できるケースもあります。
3．建物の状態を確認する
一棟マンションでは、建物の状態によって購入後の収支が大きく変わります。
特に確認したいのは、
・外壁
・屋上防水
・給排水設備
・消防設備
・エレベーター
・共用廊下
・エントランス
・各住戸の設備
などです。
購入価格が安くても、購入直後に大規模な修繕が必要になれば、結果として総投資額が大きくなることがあります。
そのため、物件価格だけを見るのではなく、
「購入後にどの程度の修繕費が必要になるのか」
まで含めて判断することが大切です。
また、確認済証や検査済証、建築図面、修繕履歴などの書類についても、できる限り確認しておきたいポイントです。
建物の状況や書類の有無は、将来の融資や売却にも影響する可能性があります。
4．購入後に収益改善できるかを見る
私たちは、現在の状態だけでなく「購入後にどのような改善ができるか」という視点も重視しています。
例えば、
・空室の募集条件を見直す
・家賃を周辺相場に合わせる
・室内をリフォームする
・設備を更新する
・共用部をきれいにする
・エントランスや照明を改善する
・管理方法を見直す
といった方法があります。
【修繕前の共用部】
【修繕後の共用部】
収益物件の場合、建物そのものを新しくすることはできませんが、運営方法や修繕によって物件の印象や競争力を高めることは可能です。
購入時点で完成された物件だけを探すのではなく、
「どこを改善すれば、この物件の価値を高められるか」
という視点で見ることも大切だと考えています。
5．購入時から出口戦略を考える
一棟収益マンションの購入では、購入した時点で将来の売却についても考えておく必要があります。
私たちは物件を検討する際、
「数年後、この物件をどのような状態で売却するのか」
という点も意識しています。
例えば、
・入居率を改善できるか
・家賃収入を増やせるか
・修繕を行うことで建物評価を高められるか
・将来の買主が金融機関から融資を受けやすい物件か
・どの程度の利回りで売却できそうか
といった点を考えます。
不動産投資は「購入して終わり」ではありません。
購入
↓
運営
↓
修繕・改善
↓
収益力向上
↓
売却
という一連の流れを考えることが重要です。
まとめ
一棟収益マンションを購入するときには、価格や表面利回りだけで判断するのではなく、
・利回りと実際の収支
・立地と賃貸需要
・建物の状態
・購入後の改善余地
・将来の出口戦略
を総合的に考えることが大切です。
有限会社スリーエーコーポレーションでは、京阪神エリアを中心に、一棟収益マンションなどの取得・運営・売却を行っています。
実際に物件を所有・運営する中で培ってきた経験をもとに、今後も収益不動産の購入、運営、修繕、売却に関する情報を発信してまいります。
一棟収益マンションの購入・売却をご検討されている方や、収益物件についてお困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。
